Hiába a kormányzati élénkítés, nincs pénzük a magyaroknak, és ez jól látszik

Ahogy arról az Index beszámolt, jelentős mértékben visszaesett az új lakások építése 2024-ben. Tavaly 13 295 új lakás épült, 29 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, míg a kiadott építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 20 494 volt, 4,7 százalékkal kevesebb, mint 2023-ban – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataiból.

Aggodalomra ad okot, hogy az építési engedélyek és egyszeri bejelentések száma az előző évi alacsony bázishoz képest is csökkent, ebből kiindulva pedig az idei év sem ígérkezik túl fényesnek. Kérdés, lendíthetnek-e a helyzeten a lakhatási válság enyhítését célzó állami intézkedések? Nehezítő tényező, hogy az ingatlanárak már tavaly repülőrajtot vettek. Az építőanyag-forgalomban ugyanakkor már pozitív jelek érzékelhetők.

Nincs pénzük a magyaroknak, és ez jól látszik

Kedvezőtlenül alakultak az utolsó negyedéves lakásépítési adatok, mindösszesen 4,6 ezer lakást adtak át, amely több mint 40 százalékos csökkenést jelent egy év alatt – értékelte az adatokat Molnár Dániel. A Makronóm Intézet vezető makrogazdasági elemzője felhívta a figyelmet, az első negyedéves adatból derül ki, mekkora szerepe volt a vártnál kisebb lakásépítésszámban annak, hogy a rendszeres év végi átadások átcsúszhattak az idei évre.

Az utolsó negyedévben a mérséklődés egyaránt érintette a vállalkozások és a természetes személyek által épített lakásokat. Emellett településtípus szerint sincs érdemi eltérés, a fővárosban és a nagyobb városokban az országos átlagnak megfelelő, a kisebb városokban annál némiképp nagyobb, a községekben pedig kisebb volt a csökkenés mértéke – fejtette ki.

„A kiadott lakásépítési engedélyek száma is csökkent az utolsó negyedévben, éves alapon 10 százalékkal, vagyis a harmadik negyedéves felpattanás nem bizonyult tartósnak. A lakásépítési engedélyek esetében azonban ellentétes folyamatokat láthatunk, Budapesten csaknem 30 százalékos bővülés ment végbe, miközben a többi településtípuson átlagosan mintegy 40 százalékos visszaesés” – mondta a szakértő.

2024 egészében 13,3 ezer lakást adtak át, amely jelentős csökkenés a megelőző évekhez képest, azonban még mindig érdemben magasabb, mint a pénzügyi válság után 2016-ig jellemző, éves tízezres lakásépítési szám.

A lakásépítési szám mérséklődésében az energiaválság hatása játszotta a legnagyobb szerepet, a magas infláció miatt romló jövedelmi helyzet visszavetette a lakásépítési kedvet, amely viszont csak késleltetve jelenik meg az adatokban. A kilátásokkal kapcsolatban kiemelendő, hogy tavaly 20,5 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki, amely ugyan csaknem 5 százalékos csökkenést jelent egy év alatt, de ezen felül több ezer lakásépítési engedély van még érvényben a korábbi évekből, amelyeket még nem hajtottak végre

– hangsúlyozta Molnár Dániel.

Kínálatbővülés kell az árak kordában tartásához

Az elemző szerint a lakásépítések számában az idei év hozhat fordulatot. A lakáspiaci tranzakciók számának dinamikus emelkedése már jelzi, hogy az ingatlanpiac fokozatosan helyreáll, amely a lakásépítési kedvet is tovább fokozhatja a lakosság körében. Ezt a folyamatot erősíthetik az év eleji magas állampapír-kamatkifizetések, amelyet sokan a lakáscéljaik megvalósítására fordíthatnak” – mondta.

A következő hónapokban érdemi lökést adhat a kínálati oldalon a lakásfejlesztési tőkeprogram. Ennek kerete az érdeklődésre tekintettel már a március eleji indulást megelőzően 100 milliárd forinttal 300 milliárd forintra emelkedett. „Várakozásaink szerint a lakásépítések száma már az idei évben – kedvező esetben – akár a húszezret is megközelítheti, amely a következő években tovább emelkedhet. A lakásállomány bővülése pedig fontos feltétele annak, hogy a lakásárak emelkedése lassuljon, illetve megvalósuljon az állomány megújulása, a lakhatási körülmények javulása” – emelte ki Molnár Dániel.

2026-ban lehet legkorábban nyoma

Más megvilágításba helyezi ugyanakkor az idei évre várt fordulatot az építési vállalkozások szakszövetségének (ÉVOSZ) elemzése.

A 2024-ben elkészült 13 245 új lakással szemben az ÉVOSZ 2025-re mintegy 12 ezer új lakás megépülésével számol. Ezt támasztják alá a csökkenő mértékben kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések adatai. A kormány lakáskínálatot élénkítő intézkedései legkorábban a 2026-os tényszámokban jelenhetnek be

– emelte ki Koji László, az ÉVOSZ elnöke, aki a kereslet és kínálat egyidejű élénkítésének fontosságára hívta fel a figyelmet – ahogy tette azt korábban Indexnek adott interjújában is.

„A drasztikus áremelkedések következtében a lakosság reálkeresetének növekedése elmarad a lakásárak árnövekedésétől. A lakosság lakáscélú megtakarítása nem elegendő az új lakások vásárlásának finanszírozásához, mindenképpen hitelekre van szükség. Magas kamatok mellett a lakosság azonban nem vesz fel lakáscélú hitelt, kivárás tapasztalható” – hangsúlyozta az ÉVOSZ.

Forráshiány és feketézés

Koji László rámutatott, jelenleg Magyarországon elsődlegesen nem szabályozási kérdések és kapacitásszűkösség szabnak korlátot a lakásgazdálkodásnak, hanem a forráshiány. „Az ÉVOSZ javaslatai évek óta elsődlegesen a forrás bővítésére irányulnak. A pénzügyi lehetőséget egyszerre kell bővíteni a közösségi (állami), a magán (lakossági) és a vállalkozói oldalon” – jelezte az elnök.

A lakosság közvetlen megrendelésére készülő lakásépítéseknél és lakóingatlan-felújításoknál tapasztalható a legmagasabb szintű fekete foglalkoztatás, amit elsődlegesen az írásos szerződések nélküli munkavégzés nagy száma tesz lehetővé. Ez a jelenség rontja a tisztességes vállalkozók versenyhelyzetét, ami mindenképp változtatásokat sürget, hiszen nagy kockázatot hordoz magában a megrendelő és kivitelező számára egyaránt – mutat rá.

Az ÉVOSZ becslése szerint

Ezen kivitelezői szolgáltatások áfatartalma, valamint további adójárulék-vonzata mintegy 55 milliárd forint, amitől elesett az állami költségvetés.

Ezt ajánlja a szakszövetség

Ahhoz, hogy a 2021–2024 közötti nem várt mértékű építőanyagár-emelkedés, valamint az infláció ellenére 2025-ben megálljon a lakásépítések számának zuhanása, továbbá hogy a lakásépítés és lakásfelújítás egyenrangú legyen, az ÉVOSZ is javaslatokat ajánl a lakosság, a kormányzat és a szakma figyelmébe.

• A szövetség a vidéki lakásfelújítási támogatási program kiszélesítését javasolja. Ezáltal elkerülhető a dömpingszerű megrendelési hullám, és a kívánt ütemben történhet a műszaki elavultságok felszámolása. „Minden épületfelújítási támogatást és pályázatot kizárólag a módosított épületenergetikai teljesítményről szóló irányelv (EPBD) követelményeinek megfelelően indokolt kialakítani. A program mielőbbi kiszélesítése az aktív korosztályok és a nyugdíjasok irányába lehetőséget teremthet arra, hogy a 2025-ös fűtési szezonra már elkészüljenek a felújított ingatlanok” – mondta Koji László.
• Az új építésű lakások finanszírozásához a MNB Zöld Otthonteremtési Programjának újraindítását javasolja a szövetség. „A lakáscélú hitel kamata az inflációs folyamatok ellenére se legyen széles körben 5 százaléknál nagyobb, és felújításra is igénybe lehessen venni életkortól és gyerekvállalástól függetlenül. Az 5 százalékos szint lélektani határ megrendelőink szerint és a vállalkozói hitelfelvételeknél is” – mutat rá a szövetség.
• A lakásár–családi jövedelem olló erős nyílása miatt a „Támogatott Nonprofit Lakásépítési Módszer” bevezetését javasolják. A módszer alkalmazásakor az állam, az önkormányzat a fejlesztéshez a terület biztosításával és közművesítéssel járulhat hozzá, és ráépítési jogot adhat. A fejlesztést nonprofit szervezet bonyolítja le, ezzel biztosítva az alacsonyabb árú lakásokat. „A fejlesztések generálása új lendületet adhat a lakásépítésnek. Javasoljuk ezen lakásokba a bérlőként történő beköltözés lehetőségének megteremtését, akik meghatározott idő alatt megvásárolhatják az ingatlan, ezáltal tulajdonossá válhatnak.”
• A lakásszövetkezetek jelentősen hozzájárulnának a megrendelő felelősségének erősítéséhez, a társasházi tulajdonosi közösségek működésének újraszabályozásához, jogállásuk modernizálásához.
• Javasolják az új építésű lakóingatlanok ötéves építményadó-mentességét, valamint a települési önkormányzatok ilyen irányú kormányzati ösztönzését.
• Szorgalmazzák az állami és önkormányzati bérlakásprogram előkészítését és elindítását. Ennek keretében az üzemeltetés, a közös költségek és a bérleti díjak megállapítása állami-önkormányzati hatáskörben, kontroll alatt tarthatók. Ezzel egyidejűleg és összhangban javasolják a bérház – mint befektetési forma – szabályozásának kialakítását. A bérbeadási szolgáltatás kedvezményes adózását tanácsolják, ami együtt kell járjon a bérbeadói piac kifehérítésével. „Az adózási kedvezmény a legális bérbeadásnál egyszerre szolgálja a bérlő és a bérbeadó védelmét (közhiteles nyilvántartás, díjmegállapítási gyakorlat, vitarendezés stb.). A bérlő csak bejelentett bérleti szerződések esetén kaphasson bérletidíj-kedvezményt.
• Megkezdődött az iparosított lakásépítési és felújítási technológiák kifejlesztése és a gyártása. Ezek felhasználásával pilot projektek megtervezése és kivitelezése helyzetbe tudná hozni a hazai vállalkozásokat – hangsúlyozta az ÉVOSZ. A szövetség a kormány „Hosszútávú Lakásgazdálkodási Stratégiáját” és annak „Végrehajtási Cselekvési Programját” elkészítését szorgalmazza 2025-ben.

„A családi otthonteremtési támogatási programok, tágabb értelemben a lakásépítés, lakásfelújítás lendületbe hozását mind a keresleti, mind a kivitelezői kapacitási szempontból az szolgálná leginkább, ha a támogatási és kedvezményes áfaelőírások feltételrendszere hosszabb távon stabil, kiszámítható lenne. Jelenleg ugyanis sok esetben a támogatási és adókedvezményi intervallumok által befolyásolt keresleti hullámok jelennek meg a lakásgazdálkodási piacon. A hosszútávú, stabilan kiszámítható viszonyok tudnák egyenletesen növekvő, dinamikus egyensúlyba hozni a keresletet és kínálatot” – hangsúlyozta a szövetség, amely az új építésű lakóingatlanoknál határidős megkötések nélkül javasolja alkalmazni az 5 százalékos áfa rendszerét.

Javaslatunkra a kormány ezt jelenleg 2030-ig biztosítja

– jegyezte meg Koji László.

Ahogy azt korábban Koji László az Indexnek elmondta, az építőanyag- és kivitelezői kapacitások rendelkezésre állnak, akár 25 ezer lakás évenkénti megépítéséhez és átadásához is elegendők.

Itt vannak a jelenlegi kormányzati intézkedések

A lakhatási válság enyhítése a kormány új gazdaságpolitikai akciótervének egyik sarokpontja. Az Index az elmúlt csaknem két évben számos alkalommal felhívta a figyelmet a jelenségre. Az előző év második felében pedig a kormány is felismerte, és rászánta magát, hogy különböző intézkedéseket hoz annak enyhítésére:

• Vidéki otthonfelújítási program: ötezer főnél kisebb településeken élő, gyermekes családok számára elérhető. A munkadíj és az anyagköltségek 50 százalékára, de maximum 3 millió forint összegben igényelhető vissza nem térítendő támogatás. Emellett még 3 millió forintig igénybe vehető államilag támogatott jelzáloghitel. Ezzel lényegében a 2022. december 31-ével kifutott otthonfelújítási támogatást hozták vissza.
• A Széchenyi Pihenő Kártya (SZÉP-kártya)-juttatások 50 százalékig lakásfelújításra fordíthatók: az idei első nyolc hónapban a SZÉP-kártya-feltöltések összértéke meghaladta a 294 milliárd forintot, ez 12,6 százalékos növekedést jelent éves bázison. 2024 augusztus végén 96,5 milliárd forint volt a kártyákon.
• Önkéntes nyugdíjpénztári tagi egyenleg lakáscélú hitel törlesztésére vagy lakásfelújítás célú felhasználása, valamint a már felvett szabad felhasználású jelzáloghitelek törlesztésére is fel lehet használni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat jövőre, egyéves időszakra.
• Munkaadói lakhatási támogatás: a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentesen támogathatják munkavállalóik lakhatását.
• Az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó 5 százalékos áfa fenntartása 2026. december 31-ig.
• Bevezették az 5 százalékos önkéntes THM-plafont, amelyet a bankok elfogadtak.
• Ezeken felül jönnek a 200 milliárd forintos kerettel bíró lakásalapok, amiről az Index írt.

(Borítókép: Index)