Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (XXVIII. rész)

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Bizonylatolás

Az Áfa tv. 159. § (1) bekezdése értelmében az adóalany köteles – ha az Áfa tv. másként nem rendelkezik – a 2. § a) pontja szerinti termékértékesítéséről, szolgáltatásnyújtásáról a termék beszerzője, szolgáltatás igénybevevője részére, ha az az adóalanytól eltérő más személy vagy szervezet, számla kibocsátásáról gondoskodni. Ingatlan-bérbeadási tevékenységről tehát főszabály szerint számlát kell kibocsátani.

Ha a bérbeadás a törvény erejénél fogva adóköteles, vagy az adóalany adókötelessé tételt választott rá, akkor 27%-os áfával terhelten kell kiszámlázni mind a bérleti díjat, mind az ahhoz járulékosan kapcsolódó költségeket. Ez akkor is így van, ha a bérlőre áthárított költséget a bérbeadó felé részben vagy egészben nem 27%-os áfával terhelten számlázta ki a szolgáltató. A számlán ugyanis minden esetben a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója által teljesített ügyletre irányadó adómértéket kell alkalmazni. A cikksorozat XXIII. részében leírtak szerint pedig a bérlőre áthárított közüzemi díjak és egyéb költségek, pl. gondnoki, takarítási stb. díj, a magyar adóhatósági álláspont szerint minden esetben az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján a bérleti díjhoz járulékosan kapcsolódó tételnek minősülnek, közüzemi költségek esetén függetlenül attól, hogy azok összegét elkülönített mérőóra segítségével vagy vetítési alap alkalmazásával határozzák meg.

Példa15:

A villamosenergia-számlán szereplő tételek közül az ún. “pénzeszközök” megjelöléssel szereplő tételeket a villamos energia értékesítője a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény (a továbbiakban: Vet.) 147. § (3) és (5) bekezdése értelmében elszámolási kötelezettségként tartja nyilván, nála ezért ezek az Áfa tv. 71. § (1) bekezdés c) pontja alapján nem képeznek áfa-alapot. A villamosenergia-számlán ezek a tételek (pl. “KÁT és Prémium pénzeszközök” megnevezéssel) az Áfa tv. tárgyi hatályán kívüli tételként szerepelnek.

Amikor viszont a bérbeadó mint rendszerhasználó továbbszámlázza ezeket a díjakat a vele bérleti jogviszonyban álló személy, szervezet részére, nála már nem teljesülnek az Áfa tv. 71. § (1) bekezdés c) pontjában leírtak, hiszen a Vet. a rendszerhasználó vonatkozásában nem ír elő elkülönített kezelést. A bérbeadó saját döntése alapján hárítja át a rá kiterhelt összegeket a bérlő felé. Azok ennek megfelelően az adóalap részét képezik, és az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja értelmében a főszolgáltatásnak minősülő bérbeadás adómértékével – adóköteles bérbeadás esetén 27%-os kulccsal – terhelten kell azokat továbbszámlázni.

Hasonló a helyzet a távhő továbbszámlázásakor. A távhőszolgáltatás adómértéke az Áfa tv. 3. számú melléklet II. rész 1. pontjának értelmében 5%. Arra nézve ugyanakkor, hogy mi minősül távhőszolgáltatásnak, a távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. törvény (a továbbiakban: Tszt.) 3. § q) pontjában szereplő definíció irányadó, mely szerint „távhőszolgáltatás: az a közszolgáltatás, amely a felhasználónak a távhőtermelő létesítményből távhővezeték-hálózaton keresztül, az engedélyes által végzett, üzletszerű tevékenység keretében történő hőellátásával fűtési, illetve egyéb hőhasznosítási célú energiaellátásával valósul meg”. Az engedélyes fogalmát a 3. § c) pontja határozza meg, mely szerint „engedélyes: a távhőtermelő létesítmény létesítésére, távhőtermelésre, valamint a távhőszolgáltatásra engedéllyel rendelkező”.

Mivel a távhődíjat a bérlőre áthárító bérbeadó nem minősül a Tszt. szerinti engedélyesnek, a távhődíj átterhelése során nem jogosult a kedvezményes 5%-os adómérték alkalmazására, a bérbeadással megegyezően 27%-kal kell azt átterhelnie.

Megjegyzendő, hogy az adójogszabályok nem írják elő a költségtételek teljes összegben történő áthárítását, ezért az már a bérbeadó döntésétől függ, hogy a teljes rá áthárított nettó összeget terheli ki 27%-os áfával növelten a bérlőre, vagy csökkentett összeg tekintetében hajtja végre a továbbhárítást, pl. a bruttó érték azonosan tartása mellett alacsonyabb nettó értékkel számolva.

Amennyiben az adóalany áfamentesen végzi a bérbeadást, akkor a járulékos költségeket is adómentesen hárítja át a bérlőre, függetlenül attól, hogy a szolgáltató milyen adómértéket alkalmazott a saját számláján. Itt is igaz, hogy a bérbeadó akár a közüzemi számla teljes, áfával növelt értékét átterhelheti a bérlőre, azzal, hogy ekkor az átterhelt érték teljes összege lesz az adóalap, áfa pedig – az adómentesség miatt – nem szerepelhet a számlán.

Felmerül a kérdés, hogy ha az adóalany egyéni vállalkozóként alanyi mentességet választott, és az ingatlanbérbeadási tevékenységét is adómentesen végzi, akkor a bérbeadásról kibocsátott számlán alanyi vagy „tárgyi” adómentességre kell hivatkoznia.

Az Áfa tv. 169. § m) pontja értelmében a számla kötelező adattartalma adómentesség esetében jogszabályi vagy a Héa-irányelv vonatkozó rendelkezéseire történő hivatkozás vagy bármely más, de egyértelmű utalás arra, hogy a termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása mentes az adó alól.

Álláspontom szerint ilyenkor abból indulhatunk ki, hogy a bérbeadás a konkrét esetben milyen okból adómentes.

Ha az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján áfamentes tevékenységről van szó, akkor az adómentesség ezen jogszabályhely alapján áll fenn, ezért a számlázóprogramban azt a mentességi jogcímet kell kiválasztani, amely a tevékenység egyéb speciális jellegére tekintettel fennálló adómentességre utal. A számlázóprogramok nagy része, az Online Számla 3.0 rendszer interfész specifikáció 2.2.3.2.1 pontjában leírtakhoz igazodva, „TAM” megjelölést alkalmaz erre a mentességi kategóriára.

Amennyiben az adóalany az ingatlanbérbeadási tevékenységét kezdte korábban, és arra adókötelessé tételt választott (vagy éppen a törvény erejénél fogva adóköteles ingatlanbérbeadás valósul meg, pl. garázs bérbeadása gépjármű tárolására), majd egyéni vállalkozást indított, és a vállalkozási tevékenységére alanyi mentességet választott, a cikksorozat XXVI. részében leírtak alapján az alanyi mentesség felülírja az ingatlanbérbeadásre választott (vagy a törvény erejénél fogva irányadó) áfakötelezettséget. Ekkor a bérbeadás adómentessége az alanyi adómentes jogállásra tekintettel áll fenn, ezért a számlán is az alanyi adómentességre kell utalni. A számlázóprogramok nagy részében ezen mentességi kategória megjelölése: AAM.