Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (XXVII. rész)

3 months 3

Releváns jogszabály:

– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Levonási jog

Az Áfa tv. az uniós szabályozással összhangban abban a mértékben engedi levonásba helyezni az előzetesen felszámított áfát, amilyen mértékben az adóalany – ilyen minőségében – a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja.

Ha az adóalany egyaránt teljesít adólevonásra jogosító és arra nem jogosító termékértékesítést, szolgáltatásnyújtást, az előzetesen felszámított adó kizárólag az adólevonásra jogosító termékértékesítésének, szolgáltatásnyújtásának betudható részében vonható le.

Az előzetesen felszámított adó levonható és le nem vonható részének megállapításához az adóalany köteles olyan megfelelően részletezett nyilvántartást alkalmazni, amely az adólevonási jog keletkezésétől kezdődően alkalmas annak egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére, hogy a termék, szolgáltatás használata, egyéb módon történő hasznosítása az adóalany adólevonásra jogosító termékértékesítését, szolgáltatásnyújtását vagy arra nem jogosító termékértékesítését, szolgáltatásnyújtását szolgálja (tételes elkülönítés).

Abban az esetben, ha a termék, szolgáltatás természete, illetőleg a használat, egyéb módon történő hasznosítás jellege folytán az előzetesen felszámított adó megosztása a tételes elkülönítés szabályai szerint nem végezhető el, az adóalany a megosztást más, az előző bekezdésben említett követelményt kielégítő szabályok szerint is elvégezheti (ún. „természetes arányokon alapuló mutató” alkalmazásával). Ennek hiányában a tételes elkülönítés szabályai szerint meg nem osztható előzetesen felszámított adót az 5. számú mellékletben meghatározott számítási módszer alkalmazásával kell arányosan megosztani.

Az 5. számú mellékletben foglalt „bevételarányos” megosztást kizárólag azon beszerzésekre kell alkalmazni, amelyek esetében a tételes megosztás nem kivitelezhető, és/vagy természetes arányokon alapuló mutató alapján sem lehetséges az adólevonásra jogosító és arra nem jogosító tevékenységhez egyaránt felhasznált beszerzés áfa megosztása. Ugyanazon adóalany akár mindhárom módszert is alkalmazhatja egymás mellett a levonható áfa meghatározására.

Így például, ha az adóalany egyéni vállalkozóként áfás tevékenységet folytat (akár mert eleve áfakörbe jelentkezett be, akár azért, mert a cikksorozat előző részében leírtak szerint az értékhatár átlépése miatt megszűnt az alanyi adómentes jogállása), az ingatlanbérbeadást viszont adómentesen végzi, akkor kizárólag az áfás tevékenységhez kapcsolódó előzetesen felszámított áfát helyezheti levonásba. Azon költségtételek tekintetében, amelyek egyértelműen kizárólag az áfás vállalkozási tevékenységhez kapcsolódhatóak, az áfa teljes egészében levonható. Azon kiadások áfáját ugyanakkor, amelyek mindkét tevékenységhez kapcsolódnak (pl. könyvelési díj), arányosítani szükséges, vagy valamilyen természetes arányszám alkalmazásával, vagy az Áfa tv. 5. számú mellékletében foglaltak szerint.

Ha a magánszemély egyéni vállalkozóként áfás tevékenységet folytat, és a bérbeadást adókötelessé tette, nincs adómentesen végzett tevékenysége, ezért nincs szükség arányosításra. (Lakóingatlan bérbeadása esetén ugyanakkor figyelemmel kell lenni a tételes levonási tilalom alóli mentesülés feltételeire, ld. alább.)

Ha a magánszemély az egyéni vállalkozására alanyi mentességet választott, a cikksorozat előző részében leírtak szerint fel sem merül, hogy az ingatlanbérbeadást adókötelesen végezze. Ekkor a vállalkozási tevékenység és az ingatlanbérbeadás is adómentes, ezért az adóalany részben sem jogosult az előzetesen felszámított áfa levonására. (Kivételt képeznek azok az esetkörök, amikor nem járhat el alanyi mentes minőségében, és az Áfa tv. levonási jogot biztosít, de ez a kérdéskör túlmutat a jelen cikksorozat keretein.)

Bizonyos kiadások tekintetében az Áfa tv. tételes levonási tilalmat ír elő, amely alól csak meghatározott esetekben és feltételekkel lehet mentesülni. Speciális levonási tiltást tartalmaz a törvény egyebek közt a lakóingatlanhoz kapcsolódóan. Nem vonható le

a lakóingatlant (ti. a vételárát),
a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket, valamint
a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást

terhelő előzetesen felszámított adó.

A lakóingatlanhoz kapcsolódó levonási korlát alól mentesül a bérbeadó, ha a lakóingatlant „igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja”, hogy azt adókötelesen bérbeadja.

Többes feltételről van tehát szó:

a bérbeadásnak adókötelesen kell történnie, továbbá
az „igazoltan” és az „egészben vagy túlnyomó részben” kritériumoknak is teljesülnie kell.

Az Áfa tv. 86. § (2) bekezdésében foglalt esetekben (pl. kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás; közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás) a bérbeadás a törvény erejénél fogva adóköteles, egyéb esetben a bérbeadás adókötelessé tétele szükséges (ld. a cikksorozat XXIV. részében leírtakat).

Az igazolási kötelezettség („igazoltan”) olyan elkülönített nyilvántartás alkalmazását igényli az adóalanytól, amely alkalmas az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés – ott meghatározott – feltételeinek egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére.

A „túlnyomó rész” alatt az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés feltételeinek – egy ésszerűen megállapított időtartam átlagában – legalább 90 százalékos teljesülése értendő. E követelmény teljesülésének mérése olyan számszerű formában kifejezett mutató alkalmazását igényli az adóalanytól, amely a termék, szolgáltatás természetére, illetőleg a használat, egyéb módon történő hasznosítás jellegére tekintettel a leginkább tárgyilagos eredményt adja.

Megfelel a 90%-os feltételnek, ha az év legalább 90%-ában áfásan adják bérbe az adott lakóingatlant. A 90%-os időtartamban figyelembe vehető az az időszak is, amikor ténylegesen nincs ugyan bérlője az ingatlannak, de a bérbeadó bérbeadásra alkalmas állapotban tartja azt és intézkedéseket tesz a bérbeadás érdekében (pl. bérbeadóként hirdeti az ingatlant), feltéve, hogy ezen időszak alatt saját maga nem használja – sem magáncélra, sem a vállalkozási tevékenységéhez – a lakóingatlant.

A bérbeadásra használt ingatlan az áfa rendszerében tárgyi eszköznek minősül, amelyhez kapcsolódóan az ún. figyelési idő alatt (ingatlan esetében a rendeltetésszerű használatbavétel hónapjától kezdődően 240 hónapig) az előzetesen felszámított áfa utólagos korrekciójának van helye, ha a hasznosítás jellege adólevonásra jogosítóról arra nem jogosítóra változik (a korábban adókötelessé tett bérbeadás tekintetében az adóalany visszatér az adómentességre), vagy fordítva (a korábban adómentesen végzett ingatlanbérbeadást az adóalany adókötelessé teszi).

Az Áfa tv. 135. §-a szerinti korrekcióról részletesebb információk olvashatóak a tárgyi eszközök áfakezelésével foglalkozó cikksorozat vonatkozó részeiben: