Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (XXIX. rész)

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Általános forgalmi adó

Bizonylatolás

Az Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a) pontja alapján mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha az ingatlanbérbeadási tevékenység a 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint mentes az adó alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely az Szt. rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül. Ha tehát a bérbeadás „tárgyi” mentes, akkor elegendő számviteli bizonylat kibocsátásáról gondoskodni.

Az adóhatóság oldalán közzétett, „A számla, nyugta kibocsátásának alapvető szabályai” c., 18. számú információs füzet 5.1. pontjában olvasható hivatalos adóhatósági álláspont értelmében az alanyi adómentes adóalany is az általános szabályok szerint mentesülhet a számlaadási kötelezettség alól. Ha tehát az alanyi adómentességet választott adóalany „tárgyi” adómentes ingatlanbérbeadási tevékenységet folytat, akkor ő sem köteles számlát kibocsátani a bérbeadásáról, elegendő azt számviteli bizonylattal kísérnie.

Az Szt. 166. §-a értelmében számviteli bizonylat minden olyan, a gazdálkodó által kiállított, készített, illetve a gazdálkodóval üzleti vagy egyéb kapcsolatban álló természetes személy vagy más gazdálkodó által kiállított, készített okmány (számla, szerződés, megállapodás, kimutatás, hitelintézeti bizonylat, bankkivonat, jogszabályi rendelkezés, egyéb ilyennek minősíthető irat) – függetlenül annak nyomdai vagy egyéb előállítási módjától -, amely a gazdasági esemény számviteli elszámolását (nyilvántartását) támasztja alá.

A számviteli bizonylat adatainak alakilag és tartalmilag hitelesnek, megbízhatónak és helytállónak kell lennie. A bizonylat szerkesztésekor a világosság elvét szem előtt kell tartani.

A számviteli bizonylatot a gazdasági művelet, esemény megtörténtének, illetve a gazdasági intézkedés megtételének vagy végrehajtásának időpontjában, illetve időszakában, főszabály szerint magyar nyelven kell kiállítani (de indokolt esetben idegen nyelven is kiállítható). A magyar nyelven kiállított bizonylaton az adatok más nyelv(ek)en is feltüntethetők.

A 18. információs füzet 1.2. pontja is kiemeli, hogy a számlakibocsátás alóli mentesülés esetén az ügylet bizonylatának az Szt. rendelkezéseinek kell megfelelnie. Ez az irányadó akkor is, ha az adóalany a bizonylaton a „Számla” megnevezést szerepelteti, illetve kiállításához számlanyomtatványt vagy számlázóprogramot használ. A számlázóprogram bizonylat sorszámozásának folyamatossága nem sérül, ha a számla és a számviteli bizonylat kibocsátása azonos sorszámtartományban történik. Mivel sokan összetévesztik az Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a) és b) pontja szerinti mentesülés esetkörét, az információs füzetben az adóhatóság felhívja a figyelmet arra is, hogy a 165. § (1) bekezdés a) pontja szerinti mentesülés az ügylet teljesítőjénél nem eredményez nyugtaadási kötelezettséget.

Az Áfa tv. „gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról” kitétele kapcsán felmerül a kérdés, hogy például átutalással megfizetett bérleti díj esetén feltétlenül a bérbeadónak magának kell-e kibocsátania a bizonylatot, vagy a bizonylat kibocsátásáról történő gondoskodás, ennél tágabb fogalom. A gyakorlatban banki átutalás útján megfizetett bérleti díj esetén a NAV-ellenőrök jellemzően elfogadják az utalásról a bank által kiállított bizonylatot és a bérleti szerződést a bérleti díj (és kapcsolódó költségek) bevételezésének és származásának dokumentálására. A banki bizonylat (pl. bankszámlakivonat) ugyanis az Szt. 166. § (1) bekezdése szerinti számviteli bizonylatnak minősül, és igazolja az összeg átvételének tényét, így a bérleti szerződéssel együtt elegendő a bevétel bizonylatolására.

Online számlaadat-szolgáltatás

A NAV oldalán 2020.06.23-án közzétett, „ A számlaadat-szolgáltatás 2020. július 1-jétől alkalmazandó szabályai kibocsátói oldalon” c. tájékoztató szerint nem esik online számlaadat-szolgáltatási kötelezettség alá az olyan tárgyi adómentes ügylet bizonylata, amely ügylet tekintetében az adóalany számviteli bizonylat kibocsátásával mentesül a számlaadási kötelezettség alól. A „számla helyett” kibocsátott számviteli bizonylatnak nem kell megfelelnie az Áfa tv. előírásainak, így arra nem vonatkozik például a számlakibocsátási határidőre, a kötelező adattartalomra vonatkozó előírás. Tartalmazhat ugyanakkor „Számla” megnevezést, különös tekintettel arra, hogy a számla fogalmát nem kizárólag az Áfa tv. alkalmazza. A számlaadási és ezáltal a számlaadat-szolgáltatási kötelezettség alóli mentesülést nem befolyásolja az sem, ha a számviteli bizonylat előállítása számlázó programmal vagy számla nyomtatvány alkalmazásával történik. Fontos ugyanakkor az Áfa tv. szerinti számlák és az egyéb számviteli bizonylatok egyértelmű és utólag is bizonyítható módon való elkülönítése. (Megfelel ennek, ha a számlázó programmal előállított számviteli bizonylatokat a bérbeadó külön sorszámtartományban kezeli.)

Természetesen, ha a korábban „tárgyi” mentesen folytatott bérbeadást az adóalany később adókötelessé teszi, akkor innentől fogva nem válthatja ki számviteli bizonylattal a számlakibocsátást, és az adóköteles bérbeadásról kibocsátott számlák tekintetében számlaadat-szolgáltatási kötelezettsége is fennáll.

Előfordulhat ugyanakkor, hogy míg az Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a)  pontjában foglalt mentesülés feltételei már nem teljesülnek, a b) pontban meghatározott kritériumok fennállnak. Ekkor a bérbeadó nem a „tárgyi” mentességre tekintettel, hanem más jogcímen mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól, ehhez azonban az Áfa tv. 166. §-a értelmében nyugtát kell kibocsátania az ügyletről.