A forgalomban és az ingatlanárakban is Európa tetején Magyarország

A 2023-as év végi várakozásokhoz képest 2024 a vártnál erősebb volt a magyar lakáspiacon, a tranzakciók száma meghaladhatta a 130 ezret, ami jelentős, mintegy 25 százalékos növekedést jelent az előző évi 105 ezerhez képest. Még ehhez képest is felfokozott várakozásokkal indult a 2025-ös év, hiszen egy sor új lakáspolitikai intézkedés és egyéb piaci körülmény támogatja a további élénkülést. Ide sorolható többek között az állampapírok jelentős kamatfizetése a háztartások számára, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átmeneti felhasználhatósága, az adómentesen adható munkáltatói támogatások bővülése, a kistelepüléseken elindított otthonfelújítási program, a munkáshitel elindulása, a kedvezőbb hitellehetőségek – hangzott el az OTP Ingatlanpont évindító sajtótájékoztatóján.

Tovább élénkül a kereslet

A felfokozott várakozásokat is felülmúlta a lakáspiac 2024,-ben legalábbis az első adatok erre utalnak. Tavaly 38 százalékkal több érdeklődést regisztráltak az azt megelőz évhez képest, az idei január pedig még ezt is túlszárnyalta, hiszen további 46 százalékos ugrás látszik a tavalyi első hónaphoz képest – emelte ki Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Ezen belül a lakások iránt kétszeres, a házak iránt 33 százalékkal magasabb érdeklődést látnak az év elején, a legtöbben a felújított, átlagos és jó állapotú ingatlanok iránt érdeklődnek.

Budapesten az elmúlt évek legnépszerűbb környékein (XIII., XIV. és XI. kerületek) a legerősebb a kereslet, de a külső kerületek is élénkülnek, a korábban „elfeledett” környékeken akár három-négyszeres növekedés is látható. A fővároson kívül Pest megye mellett Hajdú-Bihar és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben a legnagyobb a kereslet, míg a legnagyobb bővülést Baranyában, Tolnában és Győr-Moson-Sopron megyékben regisztrálták az év első hónapjában.

A kínálat egyre kevésbé tud lépést tartani a kereslet bővülésével, 2024. novembere és 2025. februárja között országosan a házak esetében 10, a lakásoknál 15 százalékos csökkenés volt az elérhető ingatlanok számában. Budapesten még jelentősebb a kínálat szűkülése, az elérhető lakások száma közel negyedével eshetett.

A fokozódó kereslet miatt láthatóan a fejlesztők is felébredtek, Budapesten például 2024-ben 29 ötven lakásnál nagyobb projekt értékesítése kezdődött el, melyek közül 21 több mint 100 lakásos, és idén is folyamatos a nagy projektek indítása. Ugyanakkor ezek a lakások csak 2026–2027-ben készülhetnek el.

Töretlen áremelkedés tavaly és idén is

Bár a gyors drágulás sokkoló lehet a vevők számára, egyelőre korai lakáspiaci buborék kialakulását latolgatni. 2014-től nyolc éven keresztül volt rendre ilyen ütemű áremelkedés, ez repítette a magyar lakáspiacot mind a forgalom, mind az árak szempontból Európa csúcsára, ráadásul az ezt követő 2022–2023-as árkorrekció is mérsékelt volt. A kereslet élénkülése szabályszerűen maga után vonja az áremelkedést

– emelte ki Valkó Dávid. Ugyanakkor továbbra is jelentősek a különbségek országosan az árakban. A NAV adati szerint 

miközben Nógrád megyében alig haladta meg a 200 ezer forintot. Hajdú-Bihar megyében 723, míg Somogyban 712 ezer forint volt tavaly az átlagos négyzetméterár.

• A fővárosban az V. kerületben 1,396, az I.-ben 1,374, míg a XI.-ben 1,249 forint volt 2024-ben az átlagos négyzetméterár. A lista túlsó végén a XXI. kerület áll 692 forintos négyzetméterárral.
• A megyeszékhelyek közül 2024-ben Debrecenben már a 792 ezer forint volt az átlagár, Győrben 705 ezer, Szegeden 704 ezer volt egy négyzetméterár, míg Salgótarjánban a 220 ezret sem érte el.

Valkó Dávid rávilágított a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci jelentésére, amely szerint 2024 év közepén 12 százalék volt az ingatlanok átlagos túlértékeltsége, ami pozitív változás a 2023-as 23 százalékhoz képest.

Az árakban 2025. februárjában 15 százalékos emelkedés látszik Budapesten az egy évvel korábbihoz képest, de vidéken is 16 százalékos a drágulás a hirdetések áraiban. Ez nagyjából egybecseng a szakértők idei egész éves várakozásaival, országosan 10–15 százalékos áremelkedésre lehet számítani

– hangsúlyozta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Hozzátette: a kiemelten népszerű, befektetésnek ideális területeken, illetve a fővárosban akár a 20 százalékot is elérheti a drágulás.

Adatbázisuk szerint

• az országos átlagos négyzetméterár 823 ezer forinton (+16 százalék az előző év azonos időszakához képest), míg
• a budapesti 1,271 millió forinton (+15 százalék)

áll idén februárban.

A legnagyobb drágulás fővárosi szinten a XII. (+54 százalék), az V. (+18 százalék), valamint az I. kerületben (+17 százalék) ment végbe idén februárban. A megyeszékhelyeknél Debrecenben már 1,066 millió forint az átlagos négyzetméterár, ami 16 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakit. Székesfehérváron 988 ezer (+26 százalék), Pécsen 938 ezer (+40 százalék), Győrben 910 ezer forint (+27 százalék) egy négyzetméter, míg a legolcsóbb Salgótarján 334 ezer forinttal. (+38 százalék).

Budapesten és vidéken is a panellakások ára emelkedett a legnagyobb mértékben, ebben a szegmensben a drágulás több mint 20 százalékos volt. A tégla lakások ára 13–15 százalékkal emelkedett, míg a családi házak piacán egyelőre 9–10 százalékos áremelkedés látszik.

Hiába drága, hasít az újlakás-piac

Az újlakás-piac kiemelkedő évet zárt 2024-ben. Az újépítésű társasházi lakások eladásai elérték a 8800-at, ami háromszoros növekedést jelentett 2023-hoz képest.

Mindez a kínálat jelentős bővülése mellett: 2024-ben 8200 új építésű társasházi lakás jelent meg a piacon, ami két és félszeres növekedést jelentett az előző évhez képest.

Jelentősen csökkent az azonnal költözhető eladatlan új lakások száma: a 2023-as 1200 ilyen lakás 2024-ra 820-ra csökkent (Összehasonlításképp, a 2008-as gazdasági válság utáni években ez a szám 3000 felett is volt.)

Pozitívum, hogy bár a lakásépítések száma 2024-ben jelentősen, 29 százalékkal csökkent 2023-hoz képest. Az építési engedélyek kiadása azonban csupán 5 százalékkal esett vissza, ami arra utal, hogy a beruházók bizalma megmaradt, és 2025-től ismét növekedhet a lakásépítés.

Nagyot ugrik a hitelpiac is

A fokozódó kereslet miatt tehát a tranzakciószám 15-20 százalékos emelkedésére lehet számítani 2025-ben, így akár a 150 ezret is elérheti az adásvételek száma – mondta Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője. Szerinte idén nem csak a kereslet, hanem a kínálat is élénkülhet, mivel a fokozódó érdeklődés és az emelkedő árak következtében megjelenhetnek a piacon azok az eladók is, akik eddig kivártak.

– összegezték az Indexnek az OTP szakértői.

Az általános piaci élénkülés mellett arra lehet számítani, hogy 2025-ben szűkül majd az alku tere, ugyanakkor a lakáspiaci tranzakciók körében egyre növekvő arányban jelenhetnek meg a befektetési céllal vásárlók, különösen a fővárosban, ahol ez az arány elérheti a forgalom egyharmadát – országosan minden negyedik adásvételt befektetési céllal kötnek meg.

A kereslet bővülése részben az állami támogatásoknak (babaváró, csok plusz) és a kedvezőbb hitellehetőségeknek (5 százalékos önkéntes THM-plafon) is köszönhető. Tapasztalataik szerint már a hitelpiacon is kiemelkedő érdeklődés mellett indult az év. „Az ingatlanpiac jelenleg nagyon aktív, a lakások forgási sebessége rendkívül gyors. Többféle támogatás és finanszírozási forma is elérhető a piacon, ezért nem elég csak összehasonlító oldalakon kalkulációt végezni. Fontos, hogy vásárlás előtt az ügyfelek egyeztessenek szakértőkkel, akik segítenek megtalálni a legoptimálisabb megoldást. Így amikor a lakásvásárló az eladóval tárgyal, akkor a zsebében van már a banki ajánlat, amely biztosítja őt arról, hogy mennyi hitelre jogosult” – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője.

Az OTP Bank szakértője szerint az ingatlanhitelezés továbbra is növekszik, köszönhetően annak, hogy a korábbi éveket bőven meghaladja az ingatlanpiaci forgalom

Az elmúlt időszakot a támogatások, támogatott hitelek piaci szerepének, illetve a kamatperiódusok átrendeződése jellemezte. Míg korábban az egy vagy egy évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek voltak meghatározóak, mára elég nagy arányt képviselnek a végig fix, a teljes futamidőre fix kamatot biztosító lakáshitelek. 2024 decemberében a 10 évnél hosszabb időre fixált kölcsönök aránya a lakáshitel piacon már több mint 28 százalék volt, ami azt jelenti, hogy nagyon sok hitelfelvevő számára fontos a biztonság.

Kedvezőbb a helyzet, de újabb boom nem lesz

2025-ben, a fennmaradó bizonytalanságok mellett összességében kedvezőbb makrogazdasági kép rajzolódik ki, a keresletet számtalan külső hatás, illetve lakástámogatási, hitelfelvételi kedvezmény támogatja:

„A lakást – akár saját célra, vagy befektetésként – vásárlók, meglévő ingatlant felújítók, korszerűsítők széles tömege találhat új, illetve könnyebben hozzáférhető forrást és bővebb kínálatot célja megvalósításához. Emellett, a kormány szándékai szerint a bérlők helyzete is javulhat. Mivel azonban a fentebb sorolt lakáspiaci intézkedések részben átmenetiek, emellett a kamatszint idén várhatóan már nem csökken, így sem tranzakciószámban, sem árdinamikában nem várjuk a korábbi boom visszatérését” – fogalmazott Valkó Dávid.

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)